Startseite Finanzen 8 Profi-Anlegertipps vom deutschen Pionier des digitalen Crowdinvestings Tim Bütecke

8 Profi-Anlegertipps vom deutschen Pionier des digitalen Crowdinvestings Tim Bütecke

von smwx

Die Inflationsrate erreicht täglich neue Höchststände, die Zinsen für Tagesgeld oder Festgeldanlagen liegen marginal über Null oder sogar darunter (Negativzinsen). Viele Anleger fragen sich daher: Wie kann ich in diesen Zeiten mein Geld gewinnbringend investieren? Eine Möglichkeit für Privatanleger attraktive Rendite zu erzielen, können Crowdinvesting-Angebote darstellen. Die digitalen Plattformen sind dabei schon lange nicht mehr nur auf Finanzierung junger Unternehmen spezialisiert, sondern offerieren unterschiedlichste Sachwerte – von Immobilien bis hin zu Sportwagen. Tim Bütecke stellt seine 8 besten Tipps, was es bei der digitalen Vermögensverwaltung zu beachten gibt, vor.

1. Kredit statt Darlehen

Bei Finanzierungen im Immobilienbereich – auch bei Investments über Crowd-Plattformen -, werden, gerade bei Projektentwicklungen, häufig Nachrangdarlehen an die Projektentwickler vergeben. Die berechtigte Frage nach dem „Warum“ ist einfach zu beantworten: Normale Kredite dürfen in Deutschland nur Banken bereitstellen.

Wenig bekannt und doch von entscheidender Bedeutung ist der Unterschied zwischen einem sog. Nachrangdarlehen, und einem Immobilienkredit. Sollte ein Projekt in Schieflage geraten und die Gesellschaft Insolvenz anmelden müssen, werden aus der Insolvenzmasse zunächst alle anderen (zumeist) nicht-nachrangigen Forderungen beglichen. Mit großer Wahrscheinlichkeit gehen die Nachrangdarlehen-Geber leer aus oder sie erhalten nur noch einen Bruchteil des eingesetzten Kapitals zurück. Auch Absicherungen, wie bspw. Grundschulden, helfen häufig wenig, weil sie an der
(Nach-)Rangstellung nichts ändern. Dieses erhöhte Risiko muss nicht sein, denn die Darlehensgewährung an den Projektentwickler kann auch in Form eines Immobilienkredits über eine zwischengeschaltete Servicebank erfolgen. Durch diese Konstruktion können normale Kredite mit den üblichen Sicherheiten gewährt werden. Die Nachteile und Risiken,  die aus der Nachrangigkeit von Forderungen resultieren, lassen sich so vermeiden. Leider verfahren bisher nur wenige Anbieter auf diese Weise.

2. Gewinnauszahlungssperre beim Crowdinvesting

Genau hinschauen sollten Anleger im Crowdinvesting auch zu den Regelungen zur Gewinnauszahlung,  zum Beispiel bei Immobilienprojekten. Die Gewinne sollten erst an die Gesellschafter der Projektentwicklungsgesellschaft ausgezahlt werden, wenn die Darlehen der Anleger einschließlich Zinsen vollständig zurückgezahlt wurden.

3. Risikodiversifikation

Eigentlich ein alter Hut, doch nach wie vor aktuell: Die Risikodiversifikation ist eine der von Profis am meisten empfohlenen Anlagestrategien. Egal ob Warren Buffet oder eine Fondsboutique, die Gelder von institutionellen Anlegern verwaltet, eines haben sie gemeinsam: Sie legen das zur Verfügung stehende Kapital in unterschiedlichen Assetklassen, Unternehmen oder Projekten an. Oftmals verfallen private Anleger hingegen dem Lockruf eines einzelnen, vermeintlich sicheren Anlageproduktes und geben einen Großteil ihres Kapitals hinein. Prima, wenn es gutgeht, mehr als
ärgerlich, wenn das auf den Markt gebrachte Produkt keine Marktakzeptanz findet oder der Projektentwickler eines Bauvorhabens Insolvenz anmelden muss. Mit der Verteilung des zur Verfügung stehenden Geldes auf möglichst viele und unterschiedliche Anlageprodukte wird hingegen das Verlustrisiko reduziert.

4. Nur Spielgeld

Auch wenn es brutal klingt: Das Geld, das Sie anlegen wollen, sollten Sie als Spielgeld betrachten. Selbst der Totalverlust sollte Sie nicht zu sehr schmerzen. Investieren Sie nur frei zur Verfügung stehendes Geld – und niemals auf Pump. Das nimmt auch in Krisen den Schrecken.

5. Wie wahrscheinlich ist der Erfolg? Kann ich den einschätzen?

Seien Sie kritisch und schauen Sie sich die Köpfe genau an, die das Projekt, in das Sie investieren möchten, realisieren. Ist das Projekt marktreif und gibt es ausreichend Nachfrage dafür? Hat das Team die Erfahrung und einen positiven Track Record? Glaubt es an den eigenen Erfolg und investiert signifikante Summen Eigenkapital? Um dies alles ausreichend bewerten zu können, kann es sinnvoll sein, nur in Branchen und auch Regionen zu investieren, in denen Sie sich selbst auskennen. Oder Sie müssen sich ausreichend Zeit nehmen, um das Unternehmen und Projekt zu verstehen. Weil er sich
in der IT- und Internetbranche nicht auskennt, investiert Warren Buffett beispielsweise nie in solche Aktien.

6. Ausdauer: warten auf den richtigen Moment

Wenn man Tipp 4 berücksichtigt, dann fällt auch das Warten auf den richtigen Moment des Investierens – und Verkaufens – leichter. Diesen zu erkennen ist grundsätzlich nie einfach. Erfahrene Anleger schauen beim „Value Investing“ daher genau auf die Entwicklungen in der Branche und des in Frage kommenden Unternehmens. Sie kaufen Wertpapiere von Unternehmen nur mit einem hohen und gleichzeitig unterbewerteten „inneren“ wirtschaftlichen Wert. Hierfür analysieren sie Kennzahlen wie das Vermögen, den Gewinn, die Dividende und beleuchten die Zukunftsperspektiven. Der Markt
muss erst den Wert des Produkts, Unternehmens (und Wertpapiers) anerkennen. Das kann Monate, Jahre oder auch Jahrzehnte dauern. Entsprechend sagt Starinvestor Peter Lynch: Reagieren Sie nicht auf kurzfristige Stimmungen des Marktes. Es ist leider unwahrscheinlich, kurzfristige Marktbewegungen zeitlich genau abzupassen oder makroökonomische Prognosen für den richtigen Zeitpunkt von Investments einzusetzen.

7. Transparente Modalitäten und Aufklärung Risiken

Die Beschreibung im Netz und die Werbeprospekte sind meist bunt, voller Hochglanzfotos und vollmundiger Versprechen. Achten Sie vor einem Investment unbedingt auf die (versteckten oder kleingedruckten) Anlagemodalitäten. Klärt die Plattform oder das Unternehmen nicht transparent über Modalitäten und Risiken auf, dann lassen Sie lieber die Hände davon. Im Crowdinvesting ist ein Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) Pflicht. Auf bis zu drei Seiten sollen hier alle wesentlichen Informationen über die Vermögensanlagen aufgeführt werden. Aber Achtung: Selbst wenn die Finanzaufsicht BaFin die Projekte überprüft (was wegen zahlreicher Ausnahmen häufig nicht der Fall ist), stehen dabei nur bestimmte formelle Kriterien im Fokus, z. B. ob  das Dokument vollständig ist und keine Widersprüche aufweist. Die Qualität des Anbieters, des Projekts und die Marktaussichten werden nicht geprüft. Es ist also durchaus möglich, eine rein formelle BaFin Prüfung für ein komplett absurdes Projekt zu bestehen.

8. Zweckgebundenheit und gesunde Kostenstruktur

Prüfen Sie, ob das investierte Geld wirklich zweckgebunden ist und wie die Kostenverteilung im zu finanzierenden Projekt oder Unternehmen aussieht. Hintergrund: Auch Kosten für die Geschäftsleitung, das Marketing und den Vertrieb werden von den Anlegern mitgetragen. Das können auch mal zwanzig und mehr Prozent sein. Dies erhöht den Erfolgsdruck, der auf dem Projekt lastet, da die Gewinnzone entsprechend schwerer zu erreichen ist.

Über den Autor
Tim Bütecke, Gründer des HFH Hamburger Finanzhaus und von Exporo (exit erfolgte 2019), der führenden Immobilien-Crowdinvesting-Plattform, gehört seit mehr als 20 Jahren zu Deutschlands wichtigsten First Movern und Experten für die digitale Vermögensverwaltung, alternative Anlageformen und die Transformation des Immobilien- und Investmentmarktes. So verfügt er über einen positiven Track Record mit einem realisierten Projekt- / Finanzierungsvolumen von 1 Mrd. Euro und weiteren 2 Mrd. Euro während seiner operativen Tätigkeit bei Exporo. Er teilt seine Expertise als Gesprächspartner und Vortragsredner auf zahlreichen Branchenevents, als Verfasser von Kolumnen und Fachkommentaren sowie als Business Angel für das PropTech REOS und das Startup „hinterland camp“.

Bildquellen

  • Tim Bütecke: Tim Bütecke

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